商铺投资:商铺投资的攻略
“一铺养三代”、“金铺银铺不如商铺”之类的俗话流传已广，主要即是因为发展商抛出的投资回报率令投资者怦然心动，商铺的投资回报率几乎高出住宅一倍，那么，一铺何以养三代？如何贵过金银？这么高的回报预期究竟是怎么得来的呢？如何计算回报
知己知彼，百战不殆。不了解商铺投资回报率的算法，不知道风险缘于何处。
其实，产权商铺的投资高回报率计算方法相当简单。例如，投资20万购得一间商铺，包租期内，每年享受投资额5%%的固定租金回报，整个商场年销售额如果超过3亿元，每超过一亿元，投资人将得到投资额1.5%%的累计分成，上不封顶。也就是说，包租期内每年的固定收入就是20万×5%%=10000元，假设当年商场营业额为6亿元，还将得到20万×1.5%%x3=9000元的经营分成。
或者是其他的计算公式，当投资者将商铺出租时可以获得的毛利润为每月租价/平方米×月份×使用年限×平方米，依据这个公式计算结果更为惊人，每月租价在1000元左右，使用年限40年的10平方米柜台将获得数百万的回报，同时还不包括商铺升值的利好因素。
如何保证回报
依照这些说法，购买每平方米10万左右的商铺，即便投资一百多万，回报仍会很高。但实际上，这只是理想状态，决定投资回报率的因素很多。
每种投资都要承担一定的风险，而回报率惊人的商铺投资更要小心翼翼。总而言之，选好投资商铺的地段、价位、时机，充分把握相关政策、了解周边的配套和设施变迁，是投资者保证回报必须关注的课题。具体从经营性质来说，商铺一般可划分成为两大块：
一是产权式商铺。现在重庆的商铺销售，绝大部分是通过返租方式的，这些都是产权式商铺的投资模式。产权式商铺投资相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，且这一类型的商铺可以使开发商在短期内套现、回笼资金，风险在于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力，如果开发商没有能力坚持到底，投资愿望只能是南柯一梦，因此选好有实力和责任感的开发商是关键。
二是经营式商铺。经营式商铺的选择要综合考虑经营状况和物业的升值潜力，受所在区域、经营租金、业态经营水平、消费人流量等因素的影响，其中区域效应决定租金，(金融博弈 http://www.jrboyi.com收集整理)人流量又决定区域效应，业态是关键因素，投资者的经营管理能力和经验也不容忽视。这一类型商铺的经营和出租属于主观性较强的活动，定位和经营的失误很可能导致回报不能兑现，所以此类投资者务必要眼观四路、耳听八方，保持清醒的头脑。
精心谋划
市建委某负责人认为，随着商铺投资市场供求关系和投资商铺资本的变化，商铺投资甚至于商业地产的投资，对专业分析的呼声已迫在眉睫，今后，商铺投资将愈趋激烈，商铺投资者一定要斗智斗勇，打好回报率的保卫战，不仅能有勇气和魄力，还要能对商铺投资进行技术分析和未来走势分析，请投资专家做顾问咨询将有可能成为潮流。
专家提醒投资者，在投资商铺的时候，一定要考虑好是自己经营还是用来纯投资。如果自己经营的话，要按经营的收益来核算成本；如果用来出租，应该给使用者留出利润空间，也就是说，价格过高不宜买来投资。
另外，只要能够把握所投资商铺的回报率、风险率和可持续增长能力3个基本方面的尺度，便能有效规避较大的风险，获得高回报，其中最主要的标准是所投资商铺的回报率。“虽然全国商铺的平均投资回报率在8—12%%之间，重庆可能略高，但目前若有开发商保证达到不低于15%%的回报率，那肯定是唬人的。”一位业内资深专家特别提醒。
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